Les réponses à vos questions les plus fréquentes
Vous trouverez ci-dessous la liste des questions les plus fréquemment posées et nos réponses, pour chacun des pôles d’activité de notre étude.
Dans le cas où vous ne trouveriez pas réponse à vos interrogations, n’hésitez pas à nous contacter directement.
Le notaire peut jouer un rôle de conseil et de médiation amiable en amont d’un contentieux, notamment lorsque le litige porte sur :
- L’interprétation du règlement de copropriété
- La régularité d’une décision d’assemblée générale
- Les charges, les tantièmes ou les travaux votés
- Les servitudes entre lots
Pour les litiges contentieux (recouvrement de charges impayées, contestation d’AG, troubles de voisinage graves), la procédure relève du tribunal judiciaire, et l’intervention d’un avocat est nécessaire.
Notre office vous oriente vers les bonnes démarches selon la nature du litige et peut, si besoin, vous mettre en relation avec un avocat spécialisé en droit immobilier.
Non. Toute modification du règlement de copropriété doit obligatoirement passer par deux étapes :
- Un vote en assemblée générale à la majorité requise (variable selon le type de modification : majorité simple article 24, majorité absolue article 25, ou double majorité article 26 de la loi du 10 juillet 1965)
- Une formalisation par acte notarié, qui est ensuite publié au service de la publicité foncière
Sans ces deux étapes, la modification est nulle et inopposable aux tiers — y compris aux nouveaux acquéreurs de lots. Il est donc essentiel de respecter la procédure pour sécuriser durablement vos décisions.
Notre office vous accompagne pour identifier la majorité applicable, préparer la résolution à voter, puis rédiger l’acte modificatif.
Comptez en moyenne 2 à 4 mois entre l’étude préalable et la publication finale au service de la publicité foncière, selon la complexité de l’immeuble.
Plusieurs facteurs influencent le délai :
- Le nombre de lots à individualiser (un immeuble de 3 lots se traite plus vite qu’un de 30)
- L’intervention d’un géomètre-expert pour le métré précis des parties privatives et communes
- L’accord des copropriétaires existants (en cas de modification d’une copropriété déjà constituée)
- La complexité du bâti (présence de travaux, locaux mixtes, terrasses partagées)
Notre office vous communique un calendrier prévisionnel détaillé dès l’étude préalable.
Oui, le recours au notaire est obligatoire pour tout acte authentique en matière de copropriété : rédaction du règlement de copropriété, modification du règlement, dissolution de la copropriété, ou vente d’un lot.
Cette obligation légale garantit la validité de l’acte et son opposabilité aux tiers (notamment les futurs copropriétaires et les créanciers). L’acte notarié est ensuite publié au service de la publicité foncière, ce qui le rend public et incontestable.
Pour les décisions courantes prises en assemblée générale (vote du budget, nomination du syndic), le notaire n’intervient pas — c’est le rôle du syndic.
La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente (diminué des frais de cession et du montant de la TVA acquittée) et le prix d’achat (majoré notamment des charges et indemnités versées au vendeur, des frais d’acquisitions, du montant des travaux et des frais de voiries) ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession (majorée des frais réels et droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier).
Le pré-état daté a été introduit par la loi ALUR afin que l’acheteur puisse prendre connaissance de différentes informations liées au bien qu’il souhaite acheter. Le pré-état daté est fourni par le syndic de copropriété au stade de l’avant-contrat et doit contenir :
- Une copie du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, et des modificatifs publiés
- La fiche synthétique de l’immeuble
- Le carnet d’entretien de l’immeuble
- Le dossier du diagnostic technique global (DTG) s’il a été réalisé
- Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années
- Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur lors des deux précédents exercices comptables
- Les sommes, éventuellement restantes, dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires et celles susceptibles d’être dues par le futur acheteur
- L’état des impayés et de la dette fournisseurs
- Le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot vendu s’il y en a
Si vous souhaitez donner à vos petits-enfants, il est conseillé de prendre des dispositions de son vivant. Il existe plusieurs dispositifs pour permettre de donner aux petits-enfants sans payer d’impôt.
Une donation faite par un grand-parent à son petit-enfant bénéficie d’un abattement de 31 865 €. Cet abattement vaut par grand-parent et pour chaque petit-enfant, et se renouvelle tous les 15 ans. Un grand-parent peut donc donner à son petit-enfant, sans fiscalité, dans la limite de 31 865 €.
En sus, le don familial de sommes d’argent permet à un grand-parent de donner à un petit-enfant une somme d’argent sans aucune fiscalité dans la limite de 31 865 €. Deux conditions doivent être remplies : le grand-parent doit effectuer le don avant d’avoir 80 ans, et le petit-enfant doit être majeur. Cet abattement se renouvelle également tous les 15 ans.
Ces deux abattements se cumulent.
L’état daté est un document informatif établi par le syndic de copropriété et remis au Notaire préalablement à la vente d’un lot de copropriété.
Ce document reprend les informations suivantes :
- Les sommes pouvant rester dues au syndicat de copropriété par le vendeur ;
- Les sommes pouvant rester dues par le syndicat au copropriétaire vendeur ;
- Les sommes incombant au nouveau copropriétaire, notamment les dépenses non encore exigibles au titre du budget prévisionnel (ces sommes étant données à titre approximatif et sous réserve de l’apurement des comptes).
L’état daté est un document obligatoire.
L’établissement de ce document est facturé par le syndic de copropriété au copropriétaire vendeur.
Tout acquéreur d’un logement neuf ou ancien bénéficie d’un délai de dix jours pendant lequel il peut revenir sur son engagement (par lettre recommandée avec avis de réception).
Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l’avant-contrat ou à compter du lendemain de la remise en main propre.
Peu importe le motif de rétractation, les sommes versées doivent être intégralement restituées à l’acquéreur.
Une condition suspensive est une condition qui suspend les effets du contrat jusqu’à la survenance d’un événement futur et incertain.
La non-réalisation d’une condition suspensive entraine la caducité de l’acte conclu sous cette condition.
Il peut s’agir par exemple d’une condition suspensive d’obtention de prêt, ou de l’obtention d’un permis de construire.
Dans le compromis de vente, vendeur et acquéreur s’engagent l’un comme l’autre à conclure la vente à un prix déterminé.
Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie judiciaire et demander des dommages et intérêts.
L’acquéreur verse, à titre de dépôt de garantie, une somme comprise entre 5% et 10% du prix de vente. Cette dernière s’imputera sur le prix à verser lors de la signature de l’acte notarié.
Contrairement à la promesse de vente, le compromis de vente n’a pas être enregistré auprès du centre des impôts.
Dans la promesse de vente, le vendeur (appelé promettant) s’engage auprès d’un candidat acquéreur (appelé bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé pendant un temps limité.
Durant ce délai, il est interdit au propriétaire de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur.
Le candidat acquéreur bénéficie de la promesse pour décider s’il souhaite acheter ou non. En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d’immobilisation (généralement égale à 10% du prix de vente). S’il se décide à acquérir le bien, cette indemnité sera déduite de la somme à régler. S’il renonce à acquérir le bien, l’indemnité restera acquise au vendeur à titre de dédommagement, et les parties reprendront leur liberté.
La promesse doit être enregistrée auprès du centre des impôts dans les 10 jours qui suivent la signature.
Afin d’obtenir une copie de votre titre de propriété, vous devez vous adresser au Notaire ayant reçu l’acte. Ce dernier détient l’original de votre acte, appelé la minute.
Vous pouvez également faire une demande de copie au service de la publicité foncière dont dépend le bien.
L’accès à vos dossiers depuis votre espace client nécessite une activation préalable de notre part, généralement faite durant les premières étapes de l’instruction.
Si le message « Vous n’avez aucun dossier ouvert dans cette étude. » apparait dans votre espace client alors que votre dossier est en cours d’instruction, n’hésitez pas à nous contacter.
